Que faut-il savoir à propos de la location meublée non professionnelle ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel autrement abrégé par le terme LMNP est un cadre d’investissement qui impose comme son nom l’indique, de louer un bien garni de meubles. La LMNP relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers lorsqu’un bien est loué vide.
La LMNP Balma permet de détenir un bien destiné à la location saisonnière, location de courte durée ou acquis comme c’est désormais souvent le cas ces dernières années en résidence services, à destination d’étudiants, de touristes, d’une clientèle d’affaire, de séniors autonomes ou enfin en EPHAD, c’est-à-dire de personnes en situation de perte d’autonomie avancées voire extrêmement fragilisées. La demande croissante des investisseurs préférant un mode de gestion totalement délégué, fait du LMNP aujourd’hui, l’un des secteurs d’investissements les plus dynamiques. Détenir de l’immobilier tout en profitant d’un cadre fiscal particulièrement avantageux, la « LMNP » ou Location Meublée Non Professionnelle, est devenue avec le temps fiscalement plus avantageux que le régime foncier (Location d’un bien nu, c’est-à-dire encore une fois sans meubles).
Nombreux sont les ménages qui décident d’opter de nos jours pour le statut de loueur meublé non professionnel lors d’un investissement immobilier pour un certain nombre de raisons considérées « de confort », mais aussi fiscales. Mais quelles sont les particularités de ce type de location ?
(1) Sous réserve de toute évolution des dispositifs légaux en vigueur.
(2) Ces régimes ont vocation à s’appliquer sous réserve du respect de l’intégralité des conditions posées par les dispositions
légales pour bénéficier des dits dispositifs.
Sur un plan fiscal, il est possible de choisir entre plusieurs options alternatives qui, en fonction du profil fiscal de l’investisseur et des objectifs ayant motivé l’investissement, seront à étudier avec discernement.
- La toute première, appelée « micro-BIC » permet d’appliquer un abattement forfaitaire de – 50 % sur les recettes encaissées, un abattement censé couvrir les différentes formes de charges supportées au titre de l’activité LMNP, telle que la taxe foncière, charges financières de type intérêts d’emprunt, assurance décès-invalidité, les charges de copropriété ou encore travaux réalisés.
Il équivaut au « Microfoncier » pour les biens loués vides mais qui quant à ce dernier, ne permet d’abattre forfaitairement que 30 % contre 50 % en LMNP. C’est un régime déclaratif souvent adopté lorsque la relation ne concerne qu’un propriétaire et son locataire.
- L’autre mode déclaratif intitulé « réel simplifié » nécessite bien souvent le suivi par un expert-comptable spécialisé en LMNP au regard de quelques dispositions à prendre auprès des différents services fiscaux.
Ce dernier se chargera notamment de :
- Procéder à l’immatriculation de l’activité de LMNP auprès du service des impôts des entreprises de la ville d’investissement,
- Il établira et télétransmettra les demandes de remboursements de TVA
- Il établira et télétransmettra la déclaration de TVA annuelle (CA12) et des déclarations périodiques selon le régime de TVA souscrit.
- Etablira et contrôlera les factures de loyers, appliquera l’indexation, refacturera à l’exploitant la taxe ordures ménagères, et contrôlera la régularisation des charges
- Elaborera les comptes annuels (liasse fiscale) et transmission aux services fiscaux
- Il adressera bien souvent à son client, un spécimen de déclaration de revenus avec le résultat fiscal de l’opération à reporter dans le formulaire n° 2042 C Pro dédié entre-autre à l’activité LMNP.
Enfin et d’une manière plutôt naturelle, il assura une mission de suivi, de veille et de conseils auprès de ses clients
Une fois la TVA récupérée sur l’investissement si le bien est acquis en VEFA, et seulement dans des résidences étudiantes ou séniors, le régime déclaratif du réel simplifié permet à l’investisseur de choisir entre deux options fiscales :
- La Censi-Bouvard qui repose sur un mécanisme de réduction d’impôts sur le revenu, c’est l’équivalent dans l’esprit de la Pinel pour les biens loués nus.
- Les amortissements comptables : Le mécanisme des amortissements comptables à toujours fait les lettres de noblesse du LMNP, ce mécanisme permet notamment de neutraliser les bénéfices et en fait aujourd’hui l’option la plus souvent retenue par une population d’investisseurs en recherche de compléments de revenus.
L’imputation d’amortissements LMNP leur permet de ne payer que peu voire pas d’impôts ni CSG sur les revenus tirés dans ce régime avantageux. Evidemment ce mécanisme produit un impact d’autant plus saisissant si la tranche marginale de l’investisseur est élevée.Détail qui a son importance, lors de la revente du bien, cette mécanique d’amortissement est transmise au nouvel acquéreur (ou ayants droit en cas de succession), ce qui confère aux biens détenus en LMNP une dynamique de second marché intéressante.
Le bien doit être à usage d’habitation et être équipé ainsi du mobilier nécessaire pour assurer le confort des futurs résidents. Les équipements comme la literie, les ustensiles de cuisine et la salle de bains fonctionnelle doivent aussi être présents dans le bien immobilier à louer. Lors de l’acquisition du bien en VEFA, les contrats de réservations sont généralement assortis d’un bon de commande de mobilier exhaustif et détaillé.
La deuxième condition, c’est le seuil de loyer autorisé pour pouvoir conserver le caractère non professionnel. Le seuil de revenu perçu ne doit pas excéder la barre des 23 000 euros de recettes TTC par an.
Passé ce seuil, et si ces recettes tirées de l’activité LMNP représentent plus de 50 % des autres revenus du foyer fiscal, la qualification de l’activité passera de « non professionnelle » à « professionnelle » entrainant avec elle, des conséquences fiscales qu’il convient de mesurer.
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