Le Censi-Bouvard à L’Union, qu’est-ce que c’est ?
Le Censi-Bouvard est un dispositif d’incitation fiscale et plus précisément de réduction d’impôt, dédié à l’investissement en location meublée en résidences services. Il est l’équivalent de la loi Pinel qui elle n’est possible que sur les biens immobiliers nus, c’est-à-dire livrés sans meubles.
Il est cumulé au principe de récupération de TVA à 20 % sur toute acquisition réalisée en vente en l’état futur d’achèvement ( sur plans ) sur les catégories spécifiques d’investissement en immobilier meublé. Investir en meublé permet d’accéder au régime fiscal des Bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ) alors que la loi Pinel relève du régime dit foncier.
Outre l’option Censi-Bouvard (équivalente à 11 % de réduction d’impôt sur le montant d’investissement HT hors meubles) cumulés au 20 % de récupération de TVA, ce régime fiscal particulièrement ancien permet de revendre en permettant à celui qui rachète de profiter d’un phénomène d’amortissements comptables lui permettant ainsi de n’être que très peu voire pas imposables au titre de sa tranche marginale d’imposition ou autre CSG. Ce qui confère donc à ce type d’opérations réalisées en Censi-Bouvard un argument certain au moment de la revente.
Sur le papier, cette formule d’investissement à tout pour séduire ! L’opération consiste à acquérir un appartement meublé dans une résidence proposant des services para-hôteliers à différents types de locataires exprimant différents types de besoins
Il existe en effet 4 grands types d’établissements :
- Résidences étudiantes,
- Résidence de tourisme ou tourisme d’affaire,
- Résidences seniors
- Et enfin, résidence EHPAD, destinées aux personnes en situation de dépendance, hautement fragilisées.
Pour entrer dans le dispositif Censi-Bouvard, les appartements doivent être meublés et situés dans des résidences avec services intégrés (blanchisserie, cuisine, ménage, salle de sport, animations…). Ces résidences ‘’services’’ peuvent être des résidences étudiantes ou des résidences seniors. Depuis 2017, les résidences en tourisme d’affaires ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard.
Dans la grande majorité des cas, les appartements doivent être neufs ou en l’état futur d’achèvement, ou avoir fait l’objet d’une rénovation.
(1) Sous réserve de toute évolution des dispositifs légaux en vigueur.
(2) Ces régimes ont vocation à s’appliquer sous réserve du respect de l’intégralité des conditions posées par les dispositions
légales pour bénéficier des dits dispositifs.
Les multiples avantages du Censi-Bouvard à L’Union?
La loi de défiscalisation Censi-Bouvard vous permet de réduire 11% du prix de revient de votre investissement (hors taxe et meubles) sur une durée de 9 années dans la limite de 300 000€. La mise en location doit être continue. Ni vous ni aucun membre de votre famille ne pouvez y résider pendant cette période conformément aux conditions définies par le législateur.
Acheter un logement dans une résidence services vous permet également de récupérer la TVA soit 20% du prix d’achat.
Grâce au statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus locatifs sont traditionnellement imposés selon le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50% des revenus. Dans le cadre d’une acquisition d’un bien au sein d’une résidence services, les revenus locatifs seront cette fois-ci déclarés « au réel simplifié » ce qui permettra au nouvel acquéreur de fiscalement amortir la totalité de la valeur de son bien (en excluant la valeur du foncier qui lui n’est pas amortissable au sens comptable du terme ) et de ne payer que très peu d’impôt sur les revenus locatifs générés, ni CSG.
Et si une année, la réduction d’impôt dépasse votre impôt sur le revenu, le surplus est reportable pendant les six années suivantes. La réduction entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an. Autre avantage crucial du Censi Bouvard : vous investissez sans aucune contrainte de gestion. En effet, vous louez votre bien à un gestionnaire professionnel, via un bail commercial, qui vous garantira le paiement des loyers.
Pour votre investissement avec un Censi-Bouvard L’Union , c’est le gestionnaire qui s’occupera de trouver des locataires et d’assurer l’occupation du logement. Outre le fait que vous êtes totalement déchargé du choix du locataire et des frais d’entretien courant, vous êtes également certain de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, lequel est conditionné à la location effective dans les 12 mois suivants l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
Comme vous le comprenez, vous n’aurez pas à souffrir d’une vacance locative et des risques de loyers impayés. C’est un confort et une simplicité de gestion déléguée appréciée . C’est aussi ce qui renforce la motivation inaltérable des contribuables à investir en Censi Bouvard à L’Union.
Le Censi-Bouvard à L’Union, largement plébiscité par les Français.
Outre la facilité et le confort de cet investissement, c’est aussi le choix d’une épargne fiable dans le temps. Les explications n’ont rien d’une pommade marketing, elles émanent d’une situation socio-économique évidente.
La démographie de la France est très favorable à la croissance du marché des résidences services et notamment des résidences service seniors. L’allongement de l’espérance de vie est un marqueur important. Selon les dernières statistiques INSEE, plus d’un quart de la population sera âgé d’au minimum 60 ans en 2030 et le nombre de résidence seniors devrait doubler d’ici 2020. Or, la prise en charge des personnes âgées dépendantes pose problème, car les structures adaptées aux séniors autonomes sont encore trop rares, et les maisons de retraite appelées aussi EHPAD ne sont dédiées qu’aux séniors fragiles, voire dépendants et n’offrent que des chambres et non des appartements… Dans ce contexte, la demande locative est soutenue pour ce type de résidences, et sur les décennies à venir.
Censi-Bouvard L’Union: La loi vous permet d’acheter plusieurs biens par an tant qu’ils ne dépassent la somme cumulée de 300 000€ HT par an. Et vous recevez votre réduction fiscale dès l’année de l’achèvement des travaux ou de l’achat de l’appartement neuf.
Autre point de flexibilité non négligeable, vous pouvez investir dans toute la France. Au contraire de la loi Pinel, votre logement n’est pas soumis à un zonage spécifique. Votre loyer n’est pas plafonné non plus et il n’y pas plafonds de ressources à prendre en compte dans le choix de vos locataires.
Ces résidences sont accessibles au plus grand nombre. Les services disponibles ne sont facturées qu’en fonction de leur consommation effective, et la modélisation économique est adaptée au pouvoir d’achat local des résidents
Værdi
Værdi n’est pas un vendeur de programme mais un conseiller aguerri pour piloter votre projet en fonction de vos objectifs patrimoniaux.
Nous sélectionnons les meilleurs supports du marché pour vous garantir la sérénité d’un investissement maîtrisé et clé en mains car les qualités du Censi-Bouvard sont totalement liées au schéma d’exploitation et de gestion du bien.
- Un bailleur commercial solide
- L’assurance que votre logement réponde à un besoin locatif en progression constante
- Un loyer fixé et revalorisé pendant toute la durée du bail commercial
- Un rendement locatif attractif mais somme toute en corrélation avec les valeurs locatives observées
Et bien d’autres composantes pointues qui demandent une expertise plurielle pour prendre la bonne décision et calculer la performance juste.
Quel que soit l’effet de levier fiscal visé, il ne doit surtout pas en faire oublier la qualité intrinsèque du bien et les fondamentaux élémentaires d’un investissement réussi.Nous validons avec précaution un à un les multiples critères qu’il est sagement recommandé de rassembler pour arbitrer en toute objectivité.
notre Observatoire Economique de l’Immobilier Locatif
Ainsi, les opportunités que nous présentons à nos clients ont été minutieusement validées grâce à un process de référencement interne exigeant et unique en son genre.
La réputation de l’exploitant, la rédaction du bail commercial, une étude de marché économique, environnementale et contextuelle sérieusement menée, des indicateurs comptables et d’exploitation appréhendés avec clairvoyance sont d’autant d’éléments qu’il est recommandé de s’enquérir pour réussir son investissement.
Rien n’est laissé au hasard pour vous garantir une demande locative soutenue, une performance d’investissement clairement démontrée et bien sûr, la valorisation patrimoniale du bien à terme qui en facilitera la revente le moment venu.